Niet de hypotheekrenteaftrek aanpakken, maar de banken

Een provocatieve stelling voor een Groenlinkser. De progressievere partijen pleiten toch al jaren voor het afbouwen of afschaffen van de hypotheekrenteaftrek? En nu het onwrikbare njet tegen het aanpakken van de hypotheekrenteaftrek bij VVD en CDA en zelfs de banken eindelijk scheurtjes begint te vertonen, zouden de voorstanders ervan ook van mening moeten veranderen? Ja, vandaar dit artikel.

De progressievere partijen hebben vanuit hun maatschappijvisie bezien altijd sterke argumenten gehad tegen de hypotheekrenteaftrek:

  • op kosten van de staat worden kopers bevoordeeld ten opzichte van huurders;
  • door de koppeling aan de tarieven van de inkomstenbelasting worden de kopers in de hogere inkomensgroepen bevoordeeld ten opzichte van de lagere inkomensgroepen;

Een beperking van de hypotheekrenteaftrek is voor hen dus een inkomensnivellerend instrument.

Welke argumenten spelen bij de huidige discussie over de hypotheekrenteaftrek binnen VVD en CDA een rol? Het stimuleren van het eigen woningbezit wordt in ieder geval niet losgelaten. Integendeel, zie het voorstel van de minister om de woningcorporaties (de aanbieders van goedkope sociale huurwoningen) te verplichten een groot deel van hun woningbestand te koop aan te bieden. Ook lees je geen woord over het inkomensnivellerende effect van het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Het ligt niet in de rede te veronderstel-len, dat VVD en CDA daar voorstander van zijn geworden. Het enige argument dat ertoe lijkt te doen, zijn de kosten voor de staatskas. Het gaat dus om een bezuinigingsmaatregel om het verwachte tekort op de rijksbegroting te dempen. Het is vreemd, dat er alleen vanuit deze optiek naar de aftrek wordt gekeken en niet lijkt te worden nagedacht over de consequenties van deze bezuiniging op de woningmarkt, op de conjunctuur en op de financiële situatie van huishoudens.

De dynamiek van de woningmarkt

De markt voor koopwoningen is een markt met een heel specifieke eigenschap. Omdat de eigenaar en de bewoner samenvallen, is elke koper tevens verkoper. Elke koper dient een verkoper te vinden, die op zijn beurt weer koopt van een verkoper, die weer een koper dient te vinden, enz. De koopwoningmarkt bestaat uit een groot aantal doorlopende verhuisketens. De verhuisketen loopt door, als zowel de koper als de verkoper binnen de in het voorlopig koopcontract afgesproken termijn respectievelijk een verkoper en een koper hebben gevonden. Een verhuisketen stopt, als een verkoper geen nieuwe woning koopt, maar gaat huren of emigreren. Een verhuisketen breekt, als de koper er niet in slaagt zijn huidige woning te verkopen, zodat de lasten van twee woningen moeten worden gedragen. In het laatste geval stopt de verhuisketen aan die zijde van de keten, terwijl deze aan de andere zijde doorloopt. Er ontstaat een nieuwe verhuisketen, als een nieuwe aanbieder op de woningmarkt een koper weet te vinden, in welk woningprijssegment dan ook.

In elk van deze transactieketens speelt het prijsmechanisme een rol: is er meer vraag dan aanbod, dan stijgen de prijzen en in het omgekeerde geval dalen de prijzen. Meer dan 20 jaar lang zijn de woningprijzen gestegen, omdat de vraag groter was dan het aanbod. Maar sinds de kredietcrisis is in een korte tijdsbestek de situatie volstrekt veranderd: het aanbod is veel groter dan de vraag, de woningprijzen dalen fors en het aantal transacties is gehalveerd. Ligt aan deze plotselinge omslag het ‘normale’ prijsmechanisme ten grondslag? Zeer onwaarschijnlijk, omdat er al tientallen jaren een woningtekort bestaat, terwijl de woningproduktie achterblijft bij de vraag. Mijn in dit artikel te onderbouwen stelling is, dat er iets anders aan de hand is. Door de aanscherping van de hypotheekverstrekkingsregels van de banken zijn een groot aantal verhuisketens gebroken en komen nauwelijks nieuwe verhuisketens tot stand. Het aantal nieuwe transactieketens neemt momenteel sterk af, omdat grote groepen potentiële kopers de financiering van een nieuwe woning niet rond kunnen krijgen. De vraag valt weg. Verkopers kunnen de prijs van hun woning dan wel verlagen om alsnog een koper te vinden, maar als ook die lagere prijs niet door een potentiële koper gefinancierd kan worden, dan is het – in ieder geval voorlopig - ‘einde verhaal’. Economen noemen dit vraaguitval, maar dit is een verhullende, beschrijvende term: de verhuiswens bestaat nog steeds, maar deze is niet in voldoende mate hypothecair te financieren.

De situatie op de markt voor huurwoningen is anders dan die op de koopwoningmarkt, omdat op de huurmarkt eigenaar en bewoner niet samenvallen. De huurder zoekt een nieuwe woning en de eigenaar een nieuwe huurder. Op de huurmarkt is het stroommodel van toepassing. Voor elke verhuurder geldt, dat uitstroom leidt tot instroom. Als vraag en aanbod in de verschillende prijscategorieën min of meer met elkaar overeenstemmen, is dat een relatief simpel en soepel verlopend proces. Aan de onderkant van de huurmarkt is dat echter niet het geval, omdat deze gekenmerkt wordt door een structurele opstopping. Deze opstopping doet zich voor, als men een woonwens heeft die niet in de sociale huursector is te vinden. Als men wil blijven huren, worden de woonlasten ineens zeer veel hoger, omdat er vrijwel geen huurwoningen zijn met een huur tussen de € 650 en de € 1.000 per maand. En een woning kopen is voor de meeste van hen óf financieel niet haalbaar, óf om andere redenen bezwaarlijk. De meesten blijven dus zitten waar ze zitten.

Het gevolg hiervan: een zeer beperkte uitstroom (vooral naar een andere sociale huurstroom elders) en lange wachttijden voor woningzoekenden die in de sociale huursector willen instromen.

De woningmarkt vóór de kredietcrisis

Vóór de kredietcrisis was het tamelijk eenvoudig om 90-110% van de koopprijs van de woning hypothecair gefinancierd te krijgen. De banken hadden voor woningen zonder Nationale Hypotheekgarantie (NHG) de vuistregel, dat zo’n 4 ½ keer het bruto-jaarinkomen aan hypotheek kon worden verstrekt, maar weken daar vaak vanaf, als een toename van het inkomen waarschijnlijk was en/of de koper over eigen vermogen beschikte. Een hypotheek van 6 x het jaarinkomen kwam regelmatig voor met incidentele uitschieters naar boven. Daarbij moet in aanmerking worden genomen, dat de waarde van de woningen al jarenlang steeg, zodat er zelfs bij een hypothecaire financiering van 110% na verloop van jaren ‘automatisch’ overwaarde op de woning ontstond en de risico’s voor de hypotheekverstrekker beperkt waren.

Als toen besloten was de aftrekbaarheid van hypotheken af te toppen c.q. aan een maximum te binden, zou dat alleen hebben geleid tot een daling van de prijzen aan de bovenzijde van het duurste woningsegmenten.

Een verdergaande beperking van de hypotheekrenteaftrek door een afbouw van het aftrekpercentage tot het basistarief van de inkomstenbelasting zou aanzienlijkere effecten hebben gehad: een forse prijsdaling in het (top)dure segment door de beperking van de hypotheekrenteaftrek en een beperktere prijsdaling in de lagere segmenten. Daarbij werd verondersteld, dat de woningmarkt zich zonder al te grote schokken aan de nieuwe situatie zou aanpassen, als de beperking van de hypotheekrenteaftrek zeer geleidelijk en ‘top down’ zou worden doorgevoerd.

De omslag tijdens de kredietcrisis

De aanscherping van de hypotheekvoorwaarden tijdens de kredietcrisis vormde voor de markt van koopwoningen het omslagpunt. De kredietverkrapping heeft twee oorzaken. Allereerst is aan de banken de verplichting opgelegd om meer eigen vermogen in verhouding tot uitstaande kredieten aan te houden (de zgn. kapitaalratio). Hierdoor is het totaal aan te verstrekken kredieten aan bedrijven en huishoudens (ten behoeve van hypotheken) aanzienlijk beperkt en is de te verdelen kredietkoek kleiner geworden. Daarnaast hebben de banken een ommezwaai gemaakt van risicovol naar risicomijdend gedrag. Liever dan overtollige financiële middelen uit te lenen aan bedrijven, banken of huishoudens, stallen ze dat bij de Europese Centrale Bank. Wat betreft de hypotheekmarkt zullen de forse afboekingen op de buitenlandse hypotheekportefeuilles debet aan deze kredietbeperking zijn, maar de recente prijsdalingen op de Nederlandse woningmarkt en de toename van het aantal executieverkopen zullen ook een rol hebben gespeeld.

De aangescherpte hypotheekverstrekkingsregels zijn in 2011 vastgelegd in de gedragscode hypothecaire financiering:

  1. Voor woningen zonder NHG (Nationale Hypotheek Garantie) mogen de banken alleen nog afwijken van de regel, dat maximaal 4 ½keer het jaarinkomen aan hypothecair krediet wordt verstrekt, als zij dat goed kunnen onderbouwen. Bij woningen met NHG bepaalt het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) de verhouding tussen het jaarinkomen en het maximale hypothecaire krediet en is deze verhouding marginaal hoger dan 4,5 : 1. Voor dat maximum is echter een bovenmodaal inkomen (> € 33.600) nodig.
  2. Waarschijnlijk het grootste deel van de vraaguitval is veroorzaakt door de regel, dat het jaarinkomen over een langere periode gegarandeerd moet zijn. Die garantie hebben mensen met een tijdelijk arbeidscontract, of een sterk wisselend inkomen niet. Vooral de groep met een sterk wisselend inkomen is het afgelopen decennium explosief toegenomen. Meer werknemers hebben een flexibel arbeidscontract en het aantal zzp-ers (zelfstandigen zonder personeel) is toegenomen tot circa 0,75 miljoen. In het afgelopen jaren is het gemiddelde inkomen van zzp-ers bovendien fors afgenomen, zodat hun mogelijkheden om voldoende hypotheek te krijgen verder zijn beperkt. Ook de duur van de inkomenszekerheid is belangrijker geworden; ik kenbijvoorbeeld een promovendus met een aanstelling voor 4 jaar, die alleen een hypotheek voor een goedkoop appartement kon krijgen, als zijn ouders borg stonden;
  3. Voor hypotheken die onder de NHG vallen, heeft het Nibud voorgesteld om vanaf 1 januari 2012 de regel te veranderen, dat bij tweeverdieners het inkomen van de minst verdienende partner niet wordt meegenomen bij de berekening van de hoogte van de te verkrijgen hypotheek. Het Nibud stelde voor het inkomen van de minstverdienende partner voor 1/3 deel te laten meetellen. Op het laatste moment verbood de financieel toezichthouder AFM (Autoriteit Financiële Markten) deze verruiming echter op straffe van een boete voor de bank van € 500.000;
  4. Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek worden resthypotheekschulden alleen meegefinancierd als het inkomen deze lasten kan dragen. De te verkrijgen hypotheek wordt verlaagd, voorzover er lasten voortvloeien uit andere schulden, zoals studieschulden en consumptieve kredieten;
  5. De te verstrekken hypotheek wordt gemaximeerd tot 106% van de aankoopprijs;
  6. De enige nieuwe regel is het afschaffen van aflossingsvrije hypotheken. Het percentage dat maximaal aflossingsvrij kan worden afgesloten, is beperkt tot 50% van de marktwaarde;

    De gevolgen voor de dynamiek van de woningmarkt

    Grote groepen woningzoekenden worden door deze hypotheekbeperkende regels belemmerd in de financiering van een nieuwe woning:

    • Meer starters met een benedenmodaal inkomen blijven thuis wonen, omdat in grote delen van Nederland de wachttijd voor een sociale huurwoning vele jaren bedraagt. Als ze een woning kunnen kopen, dan is dat een appartementje aan de absolute onderkant van de markt, omdat zij minder dan 4 x hun jaarinkomen aan hypotheek kunnen krijgen. Een door de gemeente verstrekte starterslening zal in grote delen van het land geen soelaas bieden, omdat de goedkoopste koopwoningen ook met deze leningen niet betaalbaar zijn;
    • de doorstroming vanuit de sociale huursector zal verder stagneren. Daarbij speelt een rol, dat de EU heeft bepaald, dat alleen huishoudens met een benedenmodaal inkomen (< € 33.600) nog in aanmerking voor een sociale huurwoning kunnen komen, waar deze grens voorheen ruim € 45.000 bedroeg. Als sociale huurders met een net bovenmodaal inkomen opteren voor een koopwoning, dan kunnen zij een hypotheek krijgen van ongeveer € 133.000, waarmee slechts een ongeveer gelijkwaardige woning kan worden gekocht. Deze groep blijft dus in zijn sociale huurwoning zitten. Vanaf een inkomen van zo’n € 40.000 kan deze groep voor een betere koopwoning opteren, omdat zij met een NHG een hypotheek kunnen krijgen van € 184.000. Maar bij dalende marktprijzen, afnemende inkomenszekerheid e.d. en gegeven de flexibiliteit die een huurcontract biedt, zullen slechts weinigen de overstap naar een koopwoning wagen. Een verminderde uitstroom in de sociale huursector leidt tot een verminderde instroom en dus zal de sociale huurmarkt verder op slot gaan. Het recente voorstel om de woningcorporaties te verplichten een groot deel van hun woningbestand te koop aan te bieden, ondermijnt de positie van de corporaties. Dit voorstel zal echter geen effect op de koopmarkt hebben, omdat het om geïsoleerde transacties: de huurder koopt alleen en de verhuurder verkoopt alleen. Er ontstaan geen nieuwe verhuisketens. Overigens is het niet te verwachten, dat in de huidige economische omstandigheden en met de huidige hypotheekvoorwaarden veel huurders zullen gaan of willen kopen;
    • De markt voor koopwoningen is een neerwaartse spiraal van vraaguitval en prijsdalingen terecht gekomen, omdat grote groepen potentiële kopers de financiering van een nieuwe woning niet rond kunnen krijgen.

    * Woningzoekenden krijgen minder hypotheek dan voorheen, zodat de hypotheek, de overwaarde op de woning en het spaargeld onvoldoende zijn om een andere woning te kopen. Een deel van de verkopers heeft toen hun vraagprijs verlaagd. Lukt het dan om een koper te vinden, dan daalt de gemiddelde verkoopprijs. Eind 2011 zijn de woningprijzen al met zo’n 12% ten opzichte van de piek van de markt afgenomen. Dat geeft echter een vertekend beeld, omdat alleen de prijzen van de verkochte woningen met zo’n 12% zijn gedaald. De prijsdaling van de woningen die al lang te koop staan en van de niet te koop staande woningen, zijn daarin niet verwerkt.* Afnemende aanbodprijzen leiden echter niet tot een toename van de vraag. Als de gemiddelde verkoopprijzen dalen, neemt de WOZ-waarde van álle woningen af. Deze waardedaling gaat ten koste van de overwaarde op de woning. De reden waarom de vraag dan niet toeneemt is de volgende: Als de oorspronkelijke hypotheek, de overwaarde en het spaargeld niet toereikend waren om een woning te kopen, dan is dat ook niet het geval als de daling van de koopprijs ongeveer gelijk is aan de vermindering van de overwaarde van de woning van de potentiële koper. Veel huiseigenaren zowel aan de vraag- als aan de aanbodkant trekken zich daarom terug uit de woningmarkt, vanwege de verwachting dat de woningprijzen nog verder zullen dalen, maar vooral vanwege de bezuinigingen en de mogelijke recessie, die tot een verlaging van het besteedbaar inkomen zullen leiden. Mogelijk hopen deze huiseigenaren, dat de daling van de WOZ-waarde louter een papieren verlies zal blijken te zijn.* Een fors deel van het huidige aanbod wordt gevormd door huishoudens die min of meer genoodzaakt zijn hun woning te verkopen, óf vanwege een baan elders in het land, óf (schrijnender) door verlies aan inkomen vanwege werkloosheid of een scheiding. Reeds merkbaar is, dat het aantal gedwongen verkopen fors toeneemt, evenals het aantal huishoudens met een restschuld en/of in de schuldsanering.* De overblijvende aanbieders verlagen hun prijzen nog meer om alsnog een koper te vinden. De neerwaartse spiraal blijft in stand: de gemiddelde verkoopprijzen dalen; de overwaarde van alle woningen neemt af, terwijl de financierbaarheid van een andere woning niet toeneemt; een verdere prijsdaling enz* Deze neerwaartse spiraal stopt niet als de overwaarde op een woning volledig is verdwenen en de hypotheek onder water komt te staan. De huishoudens die op of nabij de piek van de markt hebben gekocht, zijn als eerste daardoor getroffen. Maar inmiddels staan al 500.000 woningen hypothecair onder water en wordt verwacht dat dit aantal in 2012 nog met 125.000 zal toenemen. Als dit proces niet snel een halt wordt toegeroepen, zal dit tot een gigantische verarming van de Nederlandse bevolking leiden. Het grootste deel van het vermogen van de Nederlandse huishoudens zit namelijk in ‘stenen’ c.q. in de snel wegsmeltende overwaarde van hun woning. Als de huidige veilingprijzen richting-gevend zijn voor de nog te verwachten waardedaling op de woningmarkt, dan staat de woningmarkt nog een forse prijsdaling te wachten. Zonder overwaarde op de woning trekt de bank aan de touwtjes en is het eigen woningbezit geen lust meer, maar een zware last.

    De rol van de overheid

    De interventies van de overheid op de woningmarkt kenmerken zich door tegenstrijdigheid. De vraag wordt gestimuleerd door een tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting met 4% en het tijdelijk verhogen van de grens van de NHG tot € 350.000. De laatstgenoemde grens zal overigens al dit jaar verlaagd worden. Ook heeft de overheid de financiële gevolgen verzacht voor diegenen, die hun vorige woning nog niet hebben verkocht, door de hypotheekrenteaftrekperiode voor de tweede woning tijdelijk te verlengen.

    Tegelijkertijd wordt de vraag geremd door op een beperking van de hypotheekschulden aan te dringen (zie het artikel van dhr. Buijink van Economische Zaken in de ESB) en verbiedt de AFM hypotheken gebaseerd op het gezamenlijke inkomen van tweeverdieners.

    Het netto-effect van deze tegenstrijdige maatregelen op de woningmarkt is eerder negatief dan verwaarloosbaar.

    De vraagafremmende maatregelen zijn niet ingegeven door de situatie op de woningmarkt, maar een neveneffect van de bezuinigingsdoelstelling van het kabinet. Omdat het gemiddeld verstrekte hypothecaire krediet afneemt, wordt de totale schuldenlast van huishoudens verlaagd en daarmee tevens de kosten van de hypotheekrenteaftrek voor het Rijk. De vraagafremmende maatregelen dienen dus de bezuinigingsmaatregelen van het kabinet.

    Voor deze eendimensionale optiek betaalt de maatschappij een hoge prijs:

    - De vraagremmende maatregelen van de banken en de AFM hebben de woningbouwsector vrijwel tot stilstand gebracht. Met als gevolg: faillissementen, ontslagen, enorme afboekingen op grondposities, waardoor ook gemeenten in onoverkomelijke financiële problemen komen, enz.

    - Uiteindelijk worden vele sectoren van de economie getroffen en daarmee de besteedbare inkomens van velen. De economische groei zal verder vertragen; mogelijk raakt Nederland in een forse recessie; de belastinginkomsten worden lager en de tekorten op de begroting lopen op. En verdergaande bezuinigingen zullen de crisis alleen maar verdiepen.

    Een zachte landing van de woningmarkt

    De centrale vraag is, hoe deze neerwaartse spiraal op de woningmarkt kan worden doorbroken en een zachte landing van de woningmarkt kan worden bewerkstelligd. Niet alleen de linkse politieke partijen zijn voorstander van een beperking van de hypotheekrente-aftrek, maar sinds kort ook allerlei andere instanties en partijen, zoals het CDA, de Nederlandse Bank, de ING en de RABO. Hun motieven om de hypotheekrenteaftrek aan te pakken zijn verschillend, maar komen in hun eendimensionaliteit overeen: óf om inkomens-politieke redenen, óf als bezuinigingsmaatregel om het begrotingstekort te verminderen, óf om de hoge hypotheekschuld van de Nederlandse huishoudens te verminderen. De effecten op de woningmarkt en op de conjunctuur worden echter niet nauwkeurig geanalyseerd. Een beperking van de hypotheekrenteaftrek is geen remedie voor de huidige crisis van de woning-markt, omdat het niet tot een stimulering van de vraag leidt. De oplossing voor de crisis is gelegen in het wegnemen van de oorzaak ervan: de beperking van de hypotheekverstrekking. De spiraal van vraaguitval en prijsdalingen op de woningmarkt kan alleen worden doorbroken door een verruiming van de hypotheekverstrekking. Alleen dan kan een zachte landing van de woningmarkt worden bereikt.

    Welke kredietbeperkende maatregelen verruimd zouden moeten worden en in welke mate is voorwerp van discussie, omdat de banken geen onaanvaardbare risico’s willen en kunnen lopen. Maar voortzetting van het huidige beleid is niet in het belang van de banken. Hun streven de risico’s van hun hypotheekportefeuille te beperken zal zich als een boomerang tegen hen keren en hun risico’s juist vergroten. De signalen daarvan zijn al aanwezig: steeds meer hypotheken komen onder water te staan en het aantal veilingverkopen, betalingsregelin-gen en afboekingen door schuldsanering neemt toe. Zo bezien is een behoorlijke verruiming van de hypotheekverstrekking door de banken niets anders dan welbegrepen eigenbelang.

    Ik hoop dat dit artikel ertoe bijdraagt dat alle direct en indirect betrokkenen bij de woningmarkt hun standpunten in deze nog eens heroverwegen.

    Tenslotte permitteer ik me een idee over de huurmarkt. Traditioneel hebben linkse partijen de wachttijd voor een sociale huurwoning willen opheffen door meer sociale huurwoningen te bouwen. M.i. zou het echter beter zijn om de doorstroming in deze sector te bevorderen door de woningcorporaties toe te staan woningen in het prijssegment tussen € 650 en € 1.000 te bouwen. Commerciële partijen zijn niet in staat in deze huurklasse te bouwen, zodat er geen oneerlijke concurrentie met marktpartijen zal plaatsvinden. Tegelijkertijd wordt de doorstroming naar duurdere woningen in de huursector bevorderd, vermindert het aantal ‘scheefwoners’ en worden de wachttijden voor de huidige sociale huurwoningen aanzienlijk korter. Hoe een en ander gefinancierd kan worden, vergt onderzoek dat de strekking van dit artikel te boven gaat.

     

    drs. A.P.M. van Daalen MCM

    (zelfstandig organisatie-adviseur en fractievoorzitter GROENLINKS Weesp)

    Samenvattende conclusies

    1. Wat betreft de markt voor koopwoningen:

    • de banken hebben de crisis op de markt voor koopwoningen veroorzaakt door strikte, inkomensafhankelijke voorwaarden aan de hypotheekverstrekking te stellen, terwijl er steeds meer huishoudens met een wisselend inkomen zijn. Grote groepen woningzoe-kenden - met name zzp-ers, flexibele arbeidscontractanten en tweeverdieners – krijgen onvoldoende hypotheek om een nieuwe woning te kunnen kopen en blijven noodge-dwongen in hun huidige woning wonen;
    • deze vraaguitval leidt tot een kettingreactie van prijsdalingen van alle woningen tot onder het bedrag van het hypothecaire krediet. Nu al staan bij 500.000 huishoudens de hypotheken onder water en dit aantal zal nog fors groeien. Feitelijk bepaalt de bank dan, wat er met een woning gebeurt. Voor de bewoner is het eigen woningbezit geen lust, maar een last geworden;
    • de decimering van de overwaarde op de eigen woning leidt tot een enorme verarming van de bevolking. Het grootste deel van het eigen vermogen van huishoudens zit immers in stenen, in de overwaarde van de woning;
    • voor de banken dreigt een boomerang-effect. In hun streven de risico’s van hun omvangrijke hypotheekportefeuille te beperken, hebben zij een proces in gang gezet dat zich tegen hen zal keren en hun risico’s zal vergroten;
    • startersleningen zullen weinig soelaas bieden, omdat starters met een beneden-modaal inkomen minder dan vier keer hun jaarinkomen aan hypotheek kunnen krijgen.

    Steeds meer partijen en organisaties stellen de hypotheekrenteaftrek ter discussie. Hun motieven verschillen, maar zijn opvallend eendimensionaal: óf om inkomenspolitieke redenen, óf als bezuinigingsmaatregel om het begrotingstekort te verminderen, óf om de hoge hypotheekschuld van de Nederlandse huishoudens te verminderen. De effecten op de woningmarkt en op de conjunctuur worden niet nauwkeurig geanalyseerd. Een beperking van de hypotheekrenteaftrek is op dit moment géén oplossing voor de crisis op de woningmarkt, omdat het geen koopkrachtige vraag creëert. Alleen een verruiming van de kredietverstrek-king door de banken kan een zachte landing van de woningmarkt bewerkstelligen.

    2. Wat betreft de sociale huursector:

    • nog minder uitstroom naar de koopsector vanwege de krappere hypotheekverstrekking door de banken en weinig doorstroom naar de geliberaliseerde huursector vanwege het huurprijsverschil;
    • de doorstroming wordt nog verder verminderd doordat de Europese Unie heeft bepaald, dat alleen huishoudens met een beneden-modaal inkomen nog in aanmerking komen voor een sociale huurwoning;
    • minder uitstroom betekent minder instroom en dus langere wachttijden voor woningzoekenden;
    • het voorstel van de minister om de woningcorporaties te verplichten een groot deel van hun woningen te koop aan te bieden, zal het eigen woningbezit niet wezenlijk vergroten en dus niet het door haar gewenste effect hebben;
    • het is (vanwege de betere doorstroming) zinvoller om corporaties in staat te stellen om woningen met een huur van € 650 - € 1.000 te realiseren dan om voor meer sociale huurwoningen te pleiten.